マイホームを考える時、特に都会にお住まいであれば建売住宅を検討されている方も多いと思います。
- 建売住宅と注文住宅って何が違うの？
- 建売住宅のメリットとデメリットが知りたい
- 自分にぴったりの住宅が欲しい！
- マイホームに失敗したくない！
というあなたの声にお応えし、建売住宅のメリットとデメリットをご説明します。
建売住宅であなたの理想のマイホームを実現できそうかどうかの判断材料になれば幸いです。
建売住宅とは？
建売住宅とは、先に新築住宅を建て、土地と建物をセットで販売する形態のことです
建ててから売るので建売と呼ばれ、最大の特徴としてはすでに”できあがっている”ということです。
注文住宅・・・ある程度契約が進んだ段階で着工をし、その契約内容にそって工事を進める
建売住宅・・・すでに工事が終わって完成した状態の建物を見て、触れてから契約
スーツで考えるとわかりやすいですね。
生地、柄、ポケットの形など、あなた好みに仕上げて行くオーダースーツのような形態が注文住宅。
すでに出来上がったものが陳列され、気に入ったものを購入する既製品のスーツのような形態が建売住宅です。
建売住宅のメリット9選
建売住宅には、建売住宅にしかないメリットがあります。
メリットとデメリットをよく理解し、建売住宅があなたにあった販売形態であるのかを判断してください。
ここで紹介するメリットを見て心に響かないようであれば、注文住宅の方があっていると判断しても良いと思います。
逆にここに挙げられたメリットがとても良いと思えたなら、建売住宅を検討してみましょう。
一般的に言われているメリットと、私が考えるメリットを9つ紹介したいと思います。
あなたに響くメリットはあるでしょうか？
注文住宅に比べて価格が安い
建売住宅は注文住宅より安く買えることがあります。
建売に決めた方のほとんどが、「注文住宅より安かったから」という理由で購入を決意されているので、建売住宅の最大のメリットと言えるかもしれません。
建売住宅の安さの理由は5つあり、中にはデメリットとして捉えられる内容もあるのですが、包み隠さずそれぞれについて説明します。
安さの理由①打ち合わせ回数が少ないので手間賃がかからない
計画段階にお客様が入ることがないので、提案や修正が全て社内で完結し、計画に時間と手間がかかりません。
建築業界の裏側の情報なのでここだけの話ですが、「お客様の要望をたくさん盛り込んで提案と修正を繰り返すのはめんどくさい」と言う会社も多く、注文住宅には基本的にかなりの手間賃を含んでいます。
そう考えると、建売が安いというより、注文住宅が高いという言い方の方が正しいかもしれませんね。
安さの理由②規格化された住宅である
複数の住宅を同時に建てることで、各種申請の手間も圧倒的に少なく済ませられ、その分の手間賃がかからないため安く提供することが多いです。
建てやすいプランをそのまま使用する”規格住宅”ですので、申請の手間や、計画の手間が省け、その分安い価格設定になります。
安さの理由③1社との契約なので仲介手数料などが必要ない
注文住宅の場合、土地探しから始めることも多いかと思います。
不動産会社や工務店が所有する土地を購入する場合は別ですが、基本的には地主さんの土地を不動産会社がお客様に紹介しているので、土地を買うときには仲介手数料が発生します。
建売住宅の場合は、土地と建物を販売会社が所有し直接販売しているので仲介手数料が必要ありません。
その分最終的な支払額が少なくて済みます。
安さの理由④土地代が安い
分譲地では、大きな土地を購入し、それを効率良く最小限に分ける計画をします。
土地にたくさん予算をつぎこめるお客様は少なく、広くて高い土地はなかなか売れないため、一つの土地あたりの利益を少なくし、たくさん売るという考え方が分譲地の主流です。
ほとんどの建売住宅は分譲地に建てられますので、立地の割に土地代を安く設定されています。
安さの理由⑤安く手に入る材料や設備を使っている
建売住宅の場合、使用する材料の種類や個数・設備がすでに決まっているので、複数個まとめて注文することができます。
だいたい何を買うにしても、一つ一つ買うよりもまとめて買った方が安くなりますよね？
まとめて買うと単価が下がるうえ、輸送の手間が抑えられるので単体で注文するよりも安く仕入れることができます。
3棟分、4棟分とまとめて仕入れることで材料が安く手に入り、その分安くなります。
もう一つは、そもそも原価が安い材料や設備を使っているということ。
これは後でデメリットとしても出てきますが、安くするために必要最低限のレベルの材料や設備を使っていることが多いです。
勘違いしてはいけないのは、よほど悪質な販売会社でなければ、悪いものは使っていないということ。
建築の世界では、良いものはとことん良く、悪いものはとことん悪いので、”良いものではない”ことと、”悪いもの”はイコールにはならないことを覚えておいてください。
あいまいな表現になってしまいますが、あなたの生活に必要な最低限のレベルを満たしている”それなりのもの”が使われているので、それなりに安いと理解して頂ければと思います。
購入手続きが簡単
建売住宅は注文住宅に比べ、圧倒的に購入の手続きが簡単です。
注文住宅の場合は
工務店探し（複数社）
↓
土地探し（数日）
↓
土地契約
↓
建物計画（数日）
↓
建物契約
となり、最初の打ち合わせから建物の契約まで平均して1ヶ月～2ヶ月かかるものです。
それが建売住宅の場合、見に行って気に入れば、その日のうちに契約することができます。
- 急な転勤ですぐに住む場所が欲しい
- 購入を決めてから完成までの家賃がもったいない
- 子供の新学期までに入居したい
- わくわくしてしまって1日も早く新居に住みたい
こんな方も多いと思いますが、こういう方にとって手続きの簡単さは大きなメリットと言えるでしょう。
ローンの申し込みが簡単
建物が完成し、価格が決定した状態で契約をする建売住宅は、ローンの際の相談事項も少なく、注文住宅に比べてローンの申し込みが簡単です。
予想外の出費がないので資金計画を立てやすい
注文住宅の場合は、建物を計画し、見積りに納得してから契約をするのですが、実は契約の時点では価格を確定できないものがあります。
例えば地盤改良。
周辺の新築工事のデータを参考に、ある程度予測を立てることはできるのですが、実際にどの程度の補強が必要で、どれくらいの金額になるのかは、地盤調査をしてみないとわかりません。
見積りにある程度の予測金額は含みますが、いざ地盤調査をしてみたら予想価格の倍以上必要になってしまったケースもあります。
建売住宅の場合は、工事も全て終わり、完成した状態での契約なので追加の費用が発生する心配がありません。
あなたの計画した通りの資金計画で新築一戸建てのマイホームを手に入れられます。
資金面の心配が少しでも少ないのは、大きなメリットですね。
購入を決断したら即入居できる
建売住宅は、全て完成した状態で売られているので、気に入って契約をしたら、即日入居できます。
手間としては、賃貸物件に引っ越すのとあまり変わらないほどで、あなたがマイホームを欲しいと思えば、すぐにでも手に入るのは大きなメリットと言えます。
注文住宅の場合、契約から2ヶ月で家が完成し、そこから入居になりますので、入居を急ぐ方は建売住宅の方がいいでしょう。
実物を見て購入できる
注文住宅の場合、契約段階では図面しかできあがっていないので、できあがるまでどんな家になるか見ることができず、間取り図（平面図）や立面図、パース（3Dイメージ図）などからイメージするしかありません。
そのため、いざ完成して入居したとき、イメージと異なっていることも少なくないのですが、建売住宅であればその心配はありません。
実際に見て、触れて、そこでの生活をよりリアルに感じることができます。
『ここにこんな家具を配置しよう』
『私の部屋はここにしたいわ』
『キッチンから食卓にこんな感じでご飯を運べるね』
といったように、契約前に具体的に自分たちが生活している姿を思い浮かべることができます。
立地が良いことが多い
住宅会社からすれば、売れない土地は買いたくありません。
その土地に建物を先に建ててしまうなんて、なおさら売れると確信している土地でしかできないものです。
売れないと大赤字ですからね。
そう考えると建売住宅は、住宅会社が『この土地なら確実に売れるであろう』という太鼓判を押していると言えます。
住宅会社が売れると確信するような土地ですから、立地が良いケースが多く、駅や病院、学校などへのアクセスの良い土地であることが期待できます。
境界トラブルになりにくい
土地を契約する際、隣地との境界の認識が曖昧であったり、隣から樹木が越境しているなど、隣地との境界トラブルは意外と多いものです。
しかし、建売住宅、特に分譲地に建てられているものであれば、開発段階で境界確定も終わっており、法的に境界を決定する図面ができあがっていますので、隣地ともめることがありません。
昔に測量された土地の場合、様々な理由から図面と土地の大きさが違うことも少なくありません。
それが建売住宅の場合、住宅会社が開発の段階で測量をしているため、図面と実際の土地の大きさが違うこともなく、あとで不動産会社とトラブルになることも避けられます。
”街”としてまとまっている
分譲の建売住宅は、外観を統一したり、街並みとして綺麗に見える工夫をほどこされていることが多く、建物単体だけでなく、そのエリアがまとまって一つの作品に仕上がっています。
家を設計する際にコンセプトもあると思いますので、例えば”小さな子供がいる家族向けの住宅”であれば、小さな子供さんのいるような家族が集まりますし、自分に近い年齢であったり、似たような家族構成・生活レベルの住人達が集まり、ご近所との付き合いもしやすい側面も持っています。
建売住宅のデメリット6選
これまで建売住宅のメリットを説明してきましたが、魅力を感じましたか？
もし、メリットを見ても魅力を感じなかったのであれば、あなたに向いているのは注文住宅かもしれません。
「建売住宅を考えていたけど、注文住宅も検討してみようかな？」と思ったら、こちらの記事を参考にしてください。
残念ながら建売住宅にもデメリットがあります。
デメリットがあることを理解したうえで、建売住宅を選択するかどうか判断しましょう。
建売住宅のデメリットは大きく6つあります。
外観や間取りを決められない
建売住宅はすでに完成した住宅です。
完成後に間取りや外観を変更するにはとても大がかりな工事が必要で、現実的ではありません。
不可能ではないのですが、わざわざ大がかりな工事をして外観や間取りを変更するのであれば、注文住宅にした方が安いですし、そんな無駄なことをする人はいないと思います。
『外観は気に入っているけど間取りが・・・』
『間取りはいいけど立地が・・・』
といったように、あなたの要望を全て満たしている住宅に出会えることはめずらしく、何かしらの妥協は必要になるかと思います。
建売住宅は家に対して強いこだわりを持つ方には向いていない形態と言えます。
設備の追加・変更が難しい
間取りや外観と同じように、キッチンやお風呂などの住宅設備も、すでに設置されています。
建築工事は、何もないところに新たに設置するより、すでにあるものを取り換える方がお金も時間もかかります。
例えば食洗器付きのキッチンに変更したいと思った場合、キッチン代に加えて今あるキッチンの撤去費用や、水道の配管をつなぐ工事などが自己負担になるので、結構大きな出費になります。
- もう一つトイレが欲しい
- お風呂は浴槽の深いタイプにしたい
こういった要望も、大がかりな工事と費用がかかるので、実際には難しいものです。
設備にこだわりのある方も、建売住宅は不向きです。
目に見えない部分のチェックが難しい（手抜きがしやすい）
工事過程をお客様にチェックされることのない建売住宅は、目に見えない部分での手抜きがしやすいのも問題点としてあげられます。
建築基準法をクリアした設計図をもとに建築許可を得て工事をスタートするので、違法建築にはならないと思いますが、チェック体制が甘く、欠陥住宅になってしまう可能性も十分に考えられます。
住宅の欠陥は壁に隠れてしまうと見つけることが困難で、確認するためにはすでに出来上がっている壁を外し、内部をチェックするしかありません。
購入者が壁を外し、きれいに復旧するのはよほどの知識と道具を持っている方でない限り無理ですし、業者に頼むと結構な値段を取られます。
そうなると、雨漏り・風の吹きこみといった欠陥を実際に体験して初めて欠陥住宅であることに気付くことになってしまいます。
もちろんすべての建売住宅が欠陥であるわけではありませんし、むしろほとんどはしっかりと施工されていると思います。
しかし、ごく一部ではありますが、欠陥住宅のリスクがあることは理解しておいた方がいいと思います。
建築会社を選べない
さきほどの欠陥住宅にも通じる部分ではありますが、すでに完成しているということは、工事を頼む会社を選ぶことができません。
販売元が大手のハウスメーカーであったとしても、実際に工事をするのは地域の下請け会社です。
あなたの地域にも評判の良い会社や悪い会社があると思いますが、あなたがいくら良い会社の情報を持っていたとしても、どの会社に施工を依頼するか選ぶことができません。
良い会社が施工していればいいのですが、大手が販売元であれば、かなりの安値で工事依頼をしているので、自社で多く仕事がとれている会社は依頼を受けません。
そう考えると、地域で人気のある会社が施工している可能性は少ないと考えるのが妥当でしょう。
一見良い感じの住宅であったとしても、施工した会社がどこか確認をして下さい。
お隣さんが近い
建売住宅は、大きな土地をいくつかの区画に割って造成し、そこに建物を建てて販売します。
その特性上、できるだけたくさんの家が建つように土地を割ることが多いので、一区画あたりの面積は小さくなりがちです。
細分化されて多くの区画に分けられるほど、土地に余裕はなくなり、お隣さんとの建物同士の距離は近くなります。
”窓を開けるとすぐにお隣さんの家”になるので、少し圧迫感を感じるかもしれません。
建売住宅を見に行くときは、自分の欲しい家だけではなく、隣との間隔や、窓を開けたときに隣がどう見えるのかを確認しておきましょう。
資産としての価値が低い場合が多い
建売住宅はできるだけ安く建てられるよう計画することが多いので、それなりに安い材料が使われます。
安い材料というのはやはり劣化も早く、入居後急激に資産価値が低下します。
そのため、同じ時期に建築された注文住宅と比べると、購入価格が同じだとしても、資産としての価値は建売住宅の方が低くなってしまうことが多いです。
そのため、いつか売却することも考えて家を購入しようと思っている方には建売住宅は不向きです。
その他注意事項
ここまでメリットとデメリットをご紹介してきましたが、建売住宅を検討したいと思いましたか？
建売住宅はやめておこうと思いましたか？
もし、メリットとデメリットを知ったうえで、建売住宅を検討しようとあなたが考えているならば、注意してほしいことがいくつかあります。
賢く建売住宅を購入するために注意したいポイントをご説明します。
土地と建物の価格の内訳
まず、土地と建物の価格の内訳を確認してください。
『土地と建物がセットで販売されているんだから、それぞれの価格なんてどうでもいいでしょ？』
と思いませんでしたか？
実はこの内訳の確認は、とっても大切なことなんです。
その理由は2つあります。
消費税
まず1つ目の理由は、消費税の問題です。
3,000万円で売りに出されている建売住宅があったとしたら、消費税はいくらになると思いますか？
3,000万円の10%ですから、普通に考えると300万円だと思いますよね。
ここに間違いがあります。
知らない方も多いのですが、土地には消費税がかかりません。
もしも3,000万円のうち、土地が1,500万円、建物が1,500万円だとすると、消費税は150万円になります。
さらに土地2,000万円、建物1,000万円なら100万円です。
総額の消費税額（300万円）に比べると、その差はなんと200万円。
何も知らずに消費税を総額の10%で契約してしまうと、200万円以上も損をする可能性があることを覚えておきましょう。
会社の評価
もう一つ内訳でわかることは、販売会社の評価です。
もし、周りの土地と比べて、明らかに土地の価格が安すぎる場合、建物にかかる消費税を多くし、不当に利益を上げようとしている可能性があります。
こんな会社が良い会社なはずないですよね。
内訳を確認し、明らかに不自然な価格設定である場合、少し販売会社について調査してから購入を検討した方がいいと思います。
もう一つ、不当に稼ぐつもりはないのですが、販売会社自体が消費税について知らないこともあります。
見積りを見たとき、総額に消費税がかかっていたなら、その会社も信用できない会社だと思っていいのではないでしょうか。
会社の評価のものさしとして、是非とも土地と建物の価格の内訳は確認してください。
販売会社と施工した会社
販売会社と建築会社が別の場合、建築会社も必ず確認するようにしてください。
販売会社が他の会社に依頼して施工しているケースが多いので、あなたの地域で評判の良くない会社による施工かもしれません。
評判が良くない会社は、それなりの理由があって悪い評判が流れているはずですので、そういった会社が施工会社である場合、欠陥住宅に注意してください。
当然ですが、販売会社も良い会社であることが大切です。
建売住宅購入後のアフターフォローは、知り合いに工務店さんでもいない限り、契約した会社を通すことになると思います。
何か問題が起こったとき、すぐに対応してくれないような会社では、その後の生活が良くないものになる恐れがあります。
しっかりとアフターフォローをしてくれる会社なのかどうか、調べてから契約しましょう。
仕様書・設計図書・確認申請関連書類をもらう
デメリットでも紹介したように、建売住宅は欠陥を見つけることが難しく、注文住宅に比べて圧倒的に欠陥住宅が多い実態があります。
これから長くあなたとご家族を守ってもらわなければならない家ですから、何かあってから気付いたのでは遅いですよね。
そこで、資金に余裕があれば一度は欠陥住宅検診を受けることをオススメします。
欠陥住宅の調査をするプロがいますので、プロに診断してもらいましょう。
その際、売買契約書・建物の仕様書・設計図書・確認済書・検査済書が必要になる場合がありますので、すぐに検診を受けるにしろ、当面は受ける予定がないにしろ、それらの書類はもらっておくべきです。
ご契約の際に、コピーでもいいので、販売会社から受け取るように心がけて下さい。
注文住宅のメリット・デメリットと比べる
ここまで、建売住宅のメリットとデメリットを見てきて、建売は合わないと思われた方はもちろんですが、やっぱり建売が合ってそうだと思った方も、絶対に注文住宅のメリットとデメリットも知った方がいいです。
建売住宅がいいと感じていても、注文住宅はもっといいかもしれません。
新築をする際に私が一番危険だと感じているのは、これが一番良いに違いないという思いこみです。
この会社が一番、建売が一番、この間取りが一番と、少ない選択肢の中から決めつけないようにしてください。
会社ならば数社と比較する。
建売か注文か、どちらも知って比較する。
間取りも複数社のものを比べる。
このひと手間で、失敗は避けられます。
どんな場合でも、ある程度候補をあげて比較する癖をつけて下さい。
注文住宅と建売住宅を比較する際には、こちらを合わせてお読みください。
まとめ
今回は建売住宅のメリットとデメリットを紹介しましたが、いかがでしたか？
メリット
- 注文住宅に比べて価格が安い
- 購入手続きが簡単
- ローンの申し込みが簡単
- 予想外の出費がないので資金計画を立てやすい
- 購入を決断したら即入居できる
- 実物を見て購入できる
- 立地が良いことが多い
- 境界トラブルになりにくい
- ”街”としてまとまっている
デメリット
- 外観や間取りを決められない
- 設備の追加・変更が難しい
- 目に見えない部分のチェックが難しい（手抜きがしやすい）
- 建築会社を選べない
- お隣さんが近い
- 資産としての価値が低い場合が多い
建売住宅にしても、注文住宅にしても、それぞれメリットとデメリットがあります。
それらをきちんと把握し、自分に合った住宅を購入することが、失敗のない新築マイホーム取得への第一歩です。
そのうえで自分に建売住宅があっていると判断されたなら、必ず以下の確認事項も頭に入れておいてください。
- 土地と建物の価格の内訳
- 販売会社と施工した会社
- 仕様書・設計図書・確認申請関連書類をもらう
家は賢く買わないと、取り返しのつかないことになってしまいます。
そうならないように、必要最低限の知識を身に付け、最高のマイホームを手に入れましょう。
この記事があなたのマイホーム購入のお役に立てれば幸いです！